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物業費太高怎么辦?

樓主:社區法務律師 時間:2021-04-19 09:07:37


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家住海淀某小區的李先生物業費為每月每平米3元,隔壁領導家的小區物業費為5元(每月每平米),一年下來就多了好幾千塊錢。而住在朝陽的丈母娘家從來不用交物業費,每年只用交上幾十塊錢的衛生費就行。李先生不禁有疑問,都是業主,為什么物業費差別這么大。


說到這里,我們首先得清楚什么物業費?物業費都花在了什么地方?



依據規定,物業費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主所收取的費用。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:


(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;


(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;


(三)物業管理區域清潔衛生費用;


(四)物業管理區域綠化養護費用;


(五)物業管理區域秩序維護費用;


(六)辦公費用;


(七)物業管理企業固定資產折舊;


(八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;


(九)經業主同意的其它費用。


說的直白的一點,物業費就是為了維護小區共有共用部位和設備設施所產生的費用,包括人工和設備費用,但不包括以上部位、設備設施的大修、中修和更新、改造費用。


所以,小區需要維護的保潔、保安、綠化等小區內公共服務的品質不一樣,物業費的高低差異就產生了。



從上面也可以看出,物業費是用于家門之外,并非家門之內,因此不能以自己家的東西維修不及時等為由拖欠物業費。


有的業主會覺得,那既然是家門之外,那我每年交這么多物業費,小區電梯門禁經常壞,草地經常不澆水,垃圾清理不及時,我覺得物業費太高,我要少交或者不交費。


其實這也是不可取的,據法院判決:業主個人不能代表全體業主,個人覺得物業服務不好并不代表全體業主覺得物業服務不好。所以萬一被物業公司起訴而以此為由抗辯的業主,基本都要敗訴。


那么,真覺得物業費太高怎么辦?


在物價和人工成本飛漲的今天,大部分小區交納的物業費未必是高價,所以北京市才廢除了政府定價而變成了市場定價。而我們覺得物業費太高主要是因為物業服務沒有做到“質價相符”。


那么,如何享受到質價相符的物業服務呢?


第一,協調。和物業公司協調,要求物業公司改善服務。


不過協調能聽進去的物業公司估計也不用進行協調。因此,第二條是投訴,向物業公司的主管單位房管局進行投訴,但一般而言投訴多了才會好使一些。


第三條也是當前法律結構下切實可行的辦法,那就就是成立業主組織。


成立業主組織并非一味為了“炒物業”,因為前門拒狼后門進虎的事情時有發生,畢竟前期物業公司才是最了解小區的組織;成立業主組織是為了在小區內形成監督物業服務的力量,有了溝通的平臺,這樣才能使那些不規范的物業公司真正聽得進業主們共同的聲音,只有物業公司和業主兩家一起使力才能使小區變得更好。



有人會問,那物業公司還不聽怎么辦?在這個時候,業主組織不僅可以嘴上和書面上要求物業公司改善服務,還可以依照物業服務合同讓法院強制要求物業公司改善服務。如果還不改善?那就“解聘”吧。現有法律框架下的業主組織為業主大會和業主委員會,業主大會能夠訂立物業服務合同,選聘和解聘物業服務企業。


當然有人會認為我們業主人多,我們去“鬧一鬧”,政府總得管我們吧,政府是要管,但是畢竟是市場經濟,民事主體之間的合同糾紛,政府又能管成什么樣呢,如果鬧得太兇了影響了和諧,沒準還要被“維穩”。


所以,自己小區的事,還得靠自己,律師建議理性維權、合法維權,而不要去“鬧一鬧”。


想要享受質價相符的物業服務,讓物業費感覺不那么貴,需要也只能靠業主們共同的努力。


最后,解答下本文開頭部分李先生的丈母娘家為什么不交物業費。這是因為此類不交物業費的房屋多屬于過去的公房或者職工宿舍,產權在政府和單位,由社區居委會和單位提供物業服務,因而不繳納物業費。到了后來房改變成的“私產”之后,延續了過去的習慣。但是,習慣并不意味著公平,畢竟房屋所有權人交納物業費才是合情合理合法的。目前,政府用財政,國企用應交納的稅費補貼了這部分業主,但在社區居委會和國企包袱越來越重、國務院“三供一業”物業脫離政策的實施下,不交物業費的日子可能不會太長了。


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